Kondominium ini sukses mendapat tempat di hati pembelinya berkat kualitas bangunan, layanan purnajual, dan konsep bangunannya yang memadukan kultur Jepang dengan alam.

Salah satu pengembang asal Jepang yang sukses mengisi pangsa pasar properti Indonesia adalah Tokyu Land Indonesia. Anak perusahaan Tokyu Land Corporation ini sejak 2015 lalu untuk pertama kalinya membawa merek BRANZ ke Indonesia, produk hunian vertikal yang sudah lama dikembangkan di Jepang. BRANZ BSD merupakan pilot project berskala besar dengan total 3.000 unit hunian yang mengutamakan konsep ramah lingkungan dan aman bagi penduduk sekitar.

Sales Manager Tokyu Land Indonesia Yuyuh Kiswanto mengatakan, keseluruhan konsep, pembangunan, pemeliharaan kondominium, serta keamanan dikelola oleh perusahaan asal Jepang. Dengan begitu, pembeli hunian akan yakin bahwa unit yang mereka punya memiliki kualitas standar Jepang.

Yuyuh mengutarakan, di lahan seluas 53 hektare ini akan ada tiga tahap pembangunan yang namanya terinspirasi dari warna alam Jepang, yakni ai (biru), ou (kuning), dan akane (merah). BRANZ BSD Ai merupakan kondominium yang telah rampung di fase pertama dan akan diserahterimakan pada penghuni di akhir tahun ini.

Kata “ai” yang berarti biru ini dipersepsikan akan membawa ketenangan dan kedamaian bagi para penghuninya. BRANZ BSD Ai memiliki 1.256 unit yang berada di tiga tower, yakni East Tower, North Tower, dan West Tower dengan filosofi konsep bangunan yang berbeda-beda.

Perbedaan itu bisa dilihat dari simbol yang diaplikasikan pada desain interior lobi di tiap tower dan beberapa fasilitasnya berpadu rupawan dengan tampilan kemewahan dan prestise. Itu semua merupakan hasil sentuhan desainer interior Nikken Space Design dari Jepang yang memang dikenal dengan karya-karyanya yang premium.

“Untuk tower East lebih fokus dengan family dan dilambangkan dengan bunga. Banyak fasilitas juga yang berhubungan dengan anak-anak belajar. Nah, untuk tower North itu aktif, dilambangkan dengan ombak, jadi kegiatannya sangat aktif. North juga sentralnya dari fasilitas kami. Untuk West itu mountain, konsep dari tiap lobi itu mempunyai desain masing-masing sesuai dengan konsep tersebut,” papar Yuyuh kepada Majalah Pajak pertengahan Agustus lalu.

“Untuk perawatan gedung juga fasilitas, developer memiliki building management khusus yang sudah punya action plan jangka panjang.”

“Green building”

Keunggulan lainnya adalah konsep green building yang diaplikasikan di seluruh unit dan bangunan kondominium. Ini terlihat pada pembuatan void yang besar di bagian lobi dan koridor. Void yang besar sangat jarang diaplikasikan pada sebuah hunian vertikal karena area kosong itu dapat dibangun menjadi unit atau fasilitas lain. Namun, developer ini justru memanfaatkan void seperti itu untuk melancarkan sirkulasi udara yang berujung pada efisiensi energi listrik berkat berkurangnya penggunaan exhaust fan dan pendingin ruangan.

Tak hanya menghemat energi, udara yang bersih di dalam ruangan akan mencegah bakteri berkembang. “Kalau sirkulasinya bagus, udaranya bagus, di setiap lantai itu kelembapannya tetap terjaga. Artinya, tidak ada spot atau tempat untuk bakteri berkembang. Beda dengan ruangan full tertutup, kalau sirkulasi udara tidak bagus akan lembap dan banyak spot untuk bakteri berkembang,” imbuh Yuyuh.

Kondominium ini juga memasang kaca low-e glass di tiap unitnya yang berfungsi untuk meredam panas secara maksimal dan dapat mengurangi beban energi dari pendingin ruangan. Tak hanya itu, terdapat juga teknologi pemurnian air dari Jepang yang memastikan air dari keran di area dapur menjadi higienis dan aman untuk langsung diminum maupun untuk mencuci sayuran atau buah.

Penghuni juga akan dapat lebih menghemat pengeluaran air dan listrik melalui Home Energy Management System (HEMS). Dengan aplikasi pintar ini, penghuni dapat memantau penggunaan air dan listrik secara real time dan transparan dalam hal tagihan.

Pelayanan bintang lima 

Selain teknologi asal Jepang, pengembang juga memastikan bahwa penghuni akan mendapatkan pelayanan layaknya hotel bintang lima selama 24 jam.

“Kami punya reception home service 24 jam. Misalnya butuh support mau pesan makanan atau panggil taksi, jika butuh perbaikan, semua tinggal angkat telepon. Jadi full service, butuh apa saja tinggal telepon ke resepsionisnya.”

Kondominium ini juga telah menyediakan 17 fasilitas eksklusif, beberapa di antaranya spa, ruang karaoke, ruang rapat, kolam renang dalam dan luar ruangan, juga pusat kebugaran. Beberapa fasilitas itu juga memiliki resepsionis sendiri hingga untuk memastikan bahwa penghuni selalu mendapat pelayanan yang baik.

Untuk sarana edukasi, terdapat juga perpustakaan dan beberapa study room. “Ruangan library sangat besar, memadai untuk belajar dan mengerjakan tugas, tapi kalau anak-anaknya mau lebih fokus dia bisa menggunakan study room di lantai 6.”

Sedangkan untuk perawatan gedung juga fasilitas, developer memiliki building management khusus yang sudah punya action plan jangka panjang. “Contoh simpelnya kami beberapa tahun sekali akan mengecat gedung lagi, lalu ada beberapa part yang harus diganti, tidak tunggu rusak,” ujarnya.

Dengan kualitas bangunan, konsep, pelayanan serta pengelolaan bangunan seperti itu, tak heran jika para pembeli berpikir ulang untuk langsung menginvestasikannya. Yuyuh mengklaim dalam pilot project ini pembelinya didominasi oleh end user atau pemakai langsung.

“Banyak dari customer yang sudah sempat ikut tour tower kami melihat kualitas kami, bangunan kami, fasilitas kami, itu benar-benar memanjakan untuk orang tinggal. Bahkan yang awalnya mau disewakan—‘Ah saya mau pakai dulu deh, kalau sudah bosan baru saya sewakan.’

Hunian mewah, seperti apartemen, bisa dibeli secara patungan. Namun, risiko yang akan timbul kelak harus diantisipasi.

Yoris Sebastian dalam bukunya Generasi Langgas menggambarkan generasi yang kerap disebut kaum millennial ini memiliki karakter yang bebas dan tidak mudah dipahami. Sebetulnya, ini bukanlah sesuatu yang negatif, sifat yang dimaksud lebih kepada keluar dari jalan hidup stereotip—sekolah, kerja, menikah, lalu punya rumah.

Banyak generasi yang lahir antara tahun 1980 hingga 2000 ini justru bersikap mandiri ketimbang bergantung pada kekayaan orangtua semata. Mereka berusaha bisa memiliki penghasilan sedini mungkin, agar dapat memenuhi kebutuhan akan pengalaman, seperti pelesir atau sekadar berinteraksi sosial di sebuah kafe.

Dengan karakter efisien yang kerap menempel pada generasi ini, mereka juga dicap suka menunda untuk memiliki sebuah tempat tinggal dengan alasan enggan terikat kontrak cicilan bertahun-tahun. Belum lagi harus mengumpulkan banyak dana untuk membayar uang mukanya. Namun rupanya, anggapan itu kini bisa ditepis.

Berdasarkan survei yang diadakan platform jual-beli properti on-line rumah 123.com, ada sekitar 75 persen generasi millennial yang mencari hunian untuk investasi. Ini menunjukkan ada perubahan tren investasi dari sisi investor. Sepertinya, generasi muda mulai sadar membeli properti sebagai pengalaman berinvestasi. Investasi pada properti dianggap menguntungkan karena harga jual properti cenderung terus naik, bahkan di setiap hari Senin.

Nah, bagi Anda generasi langgas yang ingin berinvestasi hunian, tak ada salahnya melirik apartemen bertema Skandinavia nan kekinian dari PT Pancakarya Griyatama. Hunian vertikal yang merupakan bagian dari pengembangan kawasan superblok TangCity Tangerang, Banten ini juga memiliki aplikasi pintar bernama Genius Home. Aplikasi canggih ini memungkinkan penghuni dapat mengoperasikan sejumlah perangkat secara otomatis, seperti lampu, AC, dan gorden dengan sentuhan jari.

Patungan

Selain interior dan ragam fasilitas apartemen, pengembang ini juga menawarkan skema kepemilikan secara co-ownership. Melalui program menarik ini, satu unit apartemen dapat dimiliki tiga orang pembeli atau lebih. Dengan kata lain, Anda yang masih memiliki penghasilan terbatas, tetap bisa membeli hunian dengan cara patungan bersama teman-teman.

Direktur Marketing PT Pancakarya Griyatama Norman Eka Saputra mengklaim, cara pembelian seperti ini akan menarik minat investasi para generasi millennial, karena cicilan uang muka dan angsuran bulanannya jadi mudah dijangkau.

Norman mencontohkan, jika kelompok millennial itu memilih unit dengan tipe 36 (satu kamar tidur) dan memilih proses normal, cicilan per bulan yang ditanggung pembeli sekitar Rp 14 juta per unitnya. Namun dengan skema patungan, masing-masing cukup menyisihkan sekitar Rp 2 hingga 4 juta saja, tergantung porsi pembagiannya.

Bahkan, Norman menyebut skema ini juga memungkinkan satu unit bisa dimiliki lebih dari tiga orang. Dengan catatan, harus melalui pernyataan bersama di notaris, dan menentukan tiga nomine (penggunaan nama). Tiga orang itu jualah yang namanya tertera di dalam surat konfirmasi pesanan, Penegasan dan Persetujuan Pemesan Unit (P30), termasuk pada sertifikat strata title (hak milik atas satuan rumah susun).

Pengembang sengaja menentukan hanya tiga nomine pada sertifikat untuk memudahkan urusan legalnya. Sedangkan dari sisi pembeli tiga orang merupakan jumlah paling simpel untuk melakukan pemungutan suara jika kelak terjadi konflik.

“Sebetulnya ini hal baru, ya. Secara undang-undang dibolehkan. Cuma, enggak ada (pengembang) yang mengeksploitasi. Saya juga sempat konsultasi ke BPN, [menurut mereka] bebas, mau sepuluh orang juga bisa. Tapi terbayang, kan, kalau ada suatu masalah, pemiliknya ada sepuluh? Nah, kami punya suatu sikap, tiga nama itu jumlah paling simpel melakukan voting,” terangnya pada Majalah Pajak beberapa waktu lalu.

Norman merujuk pada Pasal 31 Ayat (4) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pasal itu mengatur, hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun kepunyaan bersama beberapa orang atau badan hukum diterbitkan satu sertifikat, yang diterimakan kepada salah satu pemegang hak bersama atas penunjukan tertulis para pemegang hak bersama yang lain. Ini berarti dalam satu sertifikat bisa dicantumkan beberapa nama pemilik dari hak milik atas satuan rumah susun itu—pasal itu tidak menyebut jumlah batasan nama yang dicantumkan.

Berdasarkan survei, sekitar 75 persen generasi millennial mencari hunian untuk investasi.

Pahami risiko

Walaupun menarik, tak berarti skema ini laris manis di pasaran. Setelah sekitar setahun sejak apartemen ini diluncurkan, tercatat baru 20 unit terjual yang menggunakan program co-ownership. Selain belum banyak yang mengetahui ada skema ini, Norman menyebut hal ini mungkin disebabkan masih ragunya para pembeli tentang status perpajakannya. Sebab, pengembang hanya akan meminta satu nomor pokok wajib pajak (NPWP) untuk mewakili pembelian bersama itu.

“Di negara kita undang-undang pajaknya, kan, satu objek, satu NPWP supaya mudah men-trace, karena di properti kaitannya pajak final semua. Jadi, PPh-nya yang 2,5 persen, PPN yang 10 persen terhadap objek yang mana, subjek yang mana. Jadi dia require matching tuh, misalnya properti A nomor NPWP-nya sekian, B sekian, satu saja, tapi secara pertanahan, aturan kepemilikannya dibolehkan satu sertifikat keluar tiga pemilik,” papar Norman.

Pengamat Perpajakan Yustinus Prastowo memandang, secara administrasi skema pembelian itu memang menarik, tetapi akan menjadi repot ketika ada tiga orang yang tercantum namanya dalam sertifikat, di satu sisi hanya satu NPWP yang dilaporkan.

“Ini memang menarik, hal yang baru ini, dan ini terjadi sekarang, kan, seperti itu. Kalau tiga-tiganya masuk (di sertifikat) memang sebaiknya dilaporkan (pajaknya) di masing-masingnya (SPT), karena dia punya ownership, dia punya tanggung jawab,” ujar Yustinus usai acara bedah buku Taxing Women di Ditjen Pajak, Jakarta, Senin (8/7).

Di sisi lain, Yustinus menambahkan bahwa otoritas terkait seperti BPN dan Ditjen Pajak, perlu segera mengaturnya dalam sebuah aturan yang diterbitkan melalui surat edaran (SE).

“Karena ini pengakuannya penting, misalkan kalau melaporkan pajak. Masuk dalam harta siapa, itu juga harus jelas. Ini hal yang baru, meskipun memungkinkan, tapi perlu koordinasi dengan Ditjen Pajak bagaimana agar dari awal diatur, disepakati. Mungkin perlu dibuat pedoman, SE saja cukup. Jadi, pembeli juga dari awal sudah benar, tidak ada masalah di kemudian hari, si developer pun mendorong para pembeli tertib (pajak).”

Harisman Isa Mohamad, staf Ditjen Pajak pada Kantor Pusat Direktorat Jenderal Pajak mengingatkan hal senada, yakni bahwa akan ada risiko besar yang harus ditanggung oleh pemilik unit yang tercantum dalam laporan ke Ditjen Pajak. Risiko bagi pemilik muncul karena pajak menganut asas subjektif yang dikenakan kepada pelaku yang memperoleh penghasilan. Akan lebih repot, jika unit apartemen yang dibeli itu lantas dipergunakan sebagai investasi (disewakan) sehingga terdapat penghasilan tambahan yang pajaknya harus dilaporkan juga.

“Saran saya kalau diperbolehkan kepemilikan seperti itu, harus ada tiga entitas atau tiga subjek pajak. Nanti tinggal dijelaskan persentase kepemilikannya saja, mirip seperti kepemilikan saham pada suatu perusahaan,” ujarnya melalui pesan singkat.

Tak hanya itu, Harisman juga wanti-wanti agar calon pembeli mengetahui risiko lain yang dapat timbul di kemudian hari.

“Sekilas ini sebuah terobosan dalam hal pembiayaan dan yang disasar generasi millennial yang baru belajar investasi, tapi menurut saya risikonya sangat tinggi terkait tipikal masing-masing personal yang punya perilaku dan kepentingan berbeda, risiko konflik. Bisa jadi mudah di awal, tapi saya yakin risikonya terlalu besar, maintain tiga kepala, tiga pemikiran, tiga karakter itu sesuatu yang sulit, bahkan rumit.”

Bagi konsumen yang akan membeli dengan program co-ownership, Harisman menyarankan pengembang harus menyiapkan contingency plan sebagai antisipasi atas kejadian tak terduga. Sebab, tak semua investor millennial paham hukum agraria atau risiko yang akan mereka hadapi.

“Kalau ini tidak dijelaskan, saya khawatir akan menjadi bola salju yang semakin besar. Pemerintah harus turun tangan melakukan pencegahan,” pungkasnya.

Membangun kesan positif masyarakat terhadap kantor pajak menjadi cara KPP Pratama Pancoran membangun kepedulian dan kesadaran masyarakat terhadap pajak.

Tanggung jawab mengumpulkan penerimaan pajak memang berada di Direktorat Jenderal Pajak (DJP). Namun, selain kecakapan petugas pajak, banyak faktor eksternal yang turut memengaruhi keberhasilan pencapaian target. Misalnya, kondisi perekonomian nasional dan global, serta kesadaran dan kemauan Wajib Pajak itu sendiri.

Apalagi, hingga saat ini kepatuhan masyarakat dalam membayar pajak di Indonesia belum sesuai seperti yang diharapkan. Sebagian masyarakat  masih acuh terhadap keberadaan pajak. Pajak masih dianggap kewajiban yang memberatkan, sulit dalam proses pelaporan dan pembayarannya, dan alasan lainnya.

Kepala KPP Pratama Pancoran Rekno Nawansari membagi empat karakteristik umum Wajib Pajak. Mereka adalah Wajib Pajak yang mampu dan mau bayar; mampu, tapi tidak mau bayar; tidak mampu, tapi mau bayar, atau malah tidak mampu dan tidak mau bayar.

“Kalau tidak mampu, tidak mau, harus kami lihat. Mungkin saja dulunya dia mampu. Misalnya, tiga tahun lalu usahanya maju. Dia setor sekadarnya atau bahkan tidak setor. Namun, karena berbagai hal, misalnya kami tahu datanya baru sekarang. Begitu kita kejar sudah tidak mampu karena usahanya sudah tutup,” jelas Rekno kepada Majalah Pajak di KPP Pratama Pancoran awal akhir Februari lalu.

Bagi Rekno, pajak bukan sekadar mengumpulkan penerimaan pajak untuk jangka pendek semata, tapi juga bagaimana membangun kesadaran dan kepatuhan Wajib Pajak untuk jangka panjang. Menyadari kompleksitas berbagai karakteristik Wajib Pajak tersebut, menurut Rekno, petugas pajak harus mampu membangun kedekatan dan komunikasi yang baik dengan Wajib Pajak, tapi tetap objektif dan profesional. Hal itu pulalah yang selalu diterapkan Rekno dalam memimpin KPP Pratama Pancoran.

Salah satu cara yang dilakukan Rekno adalah berusaha selalu membangun kesan positif kepada masyarakat terhadap kantor pajak. Sebab, tak sedikit masyarakat yang enggan datang ke kantor pajak karena masih memiliki stigma salah tentang kantor pajak. Kantor pajak dianggap “seram” dengan petugas pajak yang masih kaku. Untuk menepis stigma itu, dalam berbagai kesempatan bertemu dengan masyarakat, Rekno selalu mencoba meluruskan persepsi salah tersebut. Apalagi ketika bertemu dengan orang-orang baru dan memiliki kesempatan untuk berbincang soal pajak.

“Paling menarik itu kalau bertemu orang yang belum pernah ke kantor pajak. Tiba-tiba dia berurusan dengan kami. Kesan pertama itu menurut saya akan menjadi titik awal bagi dia untuk senang atau tidak datang ke kantor pajak,” ujar perempuan yang hobi oleh raga voli ini.

“Kesan pertama itu menurut saya akan menjadi titik awal bagi dia untuk senang atau tidak datang ke kantor pajak.”

Memahami Wajib Pajak

Rekno menjelaskan, tugas pegawai pajak setidaknya ada empat, yakni melakukan fungsi pelayanan, penyuluhan, pengawasan dan penegakan hukum. Dalam menjalankan fungsi penegakan hukum, meskipun memiliki wewenang tersebut, Rekno selalu berusaha mengedepankan komunikasi untuk memahami posisi Wajib Pajak agar mereka paham dan timbul kesadaran.

Pernah suatu kali Rekno didatangi Wajib Pajak yang kaget karena memiliki tunggakan pajak yang cukup tinggi dan mendapat Surat Ketetapan Pajak. Di sisi lain, Wajib Pajak merasa selama ini menunggak pajak karena enggak mengerti tentang kewajiban perpajakannya. Sebab, selama ini urusan pajak selalu ditangani oleh karyawannya.

Pada kondisi krusial itu, yang dilakukan Rekno sebagai petugas pajak adalah bagaimana mencoba persuasif kepada Wajib Pajak. Tak jarang Rekno meluangkan waktu satu hingga dua jam untuk berdialog langsung dengan Wajib Pajak terkait hak dan kewajiban mereka serta aturan yang berlaku secara detail. Setiap berdialog dengan Wajib Pajak, Rekno selalu tidak sendirian. Untuk menghindari  fitnah, ia selalu meminta beberapa staf untuk selalu mendampinginya. Beruntung, pengalaman sebelumnya sebagai Kepala Seksi Penagihan membuatnya memahami permasalahan Wajib Pajak.

“Kami harus empati, memahami posisi Wajib Pajak, tapi harus tetap objektif, supaya mereka paham, petugas pajak melakukan pengawasan, penegakan hukum bukan karena sewenang-wenang, bukan untuk menganiaya, tapi karena kami punya kewajiban. Kalau kami tidak melakukan kewajiban bisa dianggap merugikan negara.”

Dialog yang dibangun tersebut ternyata berdampak positif bagi Wajib Pajak yang sebelumnya sering salah persepsi. Kesadaran dan kepatuhan mereka dalam membayar pajak semakin meningkat. Banyak Wajib Pajak yang mengaku sangat terbantu dengan sikap Rekno yang selalu terbuka untuk berdialog dengan Wajib Pajak. Ketika ada program Amnesti Pajak tahun lalu, misalnya, ada salah satu Wajib Pajak yang merasa sangat bersyukur dengan dukungan moril yang diberikan Rekno. Saat itu ada Wajib Pajak yang kebetulan mempunyai utang pajak cukup besar. Ia ingin mengikuti program Amnesti Pajak agar sanksi utangnya dihapuskan. Sayangnya, pokok utang yang harus dibayarkan cukup besar, sementara usahanya sedang menghadapi kendala. Rekno pun mencoba memberikan dukungan moral dan membuka diri untuk selalu komunikasi dengan Wajib Pajak tersebut agar senantiasa bersemangat.

“Dia seperti orang putus asa. Dia sadar selama ini enggak aware tentang pajak karena dulu yang mengerjakan pegawainya. Saya bilang, rezeki itu ada yang mengatur, kita enggak tahu datangnya dari mana. Saya minta dia selalu berdoa kepada Allah agar dibukakan rezeki.  Menjelang batas terakhir amnesti, dia ketemu saya dan bilang, bertemu dengan teman yang bersedia meminjamkan uangnya. Lebih bersyukur lagi ketika di rekening banknya tahu-tahu ada setoran pembayaran dari orang yang dulu ditagih sama saya susah.”

Kenali “audience”

Pendekatan lain yang dilakukan KPP Pratama Pancoran adalah dengan mencoba menyentuh sisi positif para Wajib Pajak mereka. Ketika hendak melakukan sosialisasi kepada institusi pemerintahan, misalnya, KPP Pancoran memiliki cara-cara yang terbilang kreatif. Ketika sosialisasi kepada POLRI atau TNI, Rekno mengajak jajarannya untuk mengumpulkan data kegiatan mereka dalam melayani masyarakat. Misalnya video polisi yang tengah mengatur lalu lintas, menolong masyarakat, TNI yang sedang bertugas di pedalaman dengan penuh dedikasi dan sebagainya. Setelah tayangan selesai, barulah Rekno menjelaskan fungsi pajak bagi kelangsungan negara.

“Satu metode saya saat sosialisasi  harus kita potret dulu yang akan menjadi audience kita. Kalau datang ke polisi sorot dulu tugasnya apa, tayangkan yang positif. Berarti kita harus membangun komunikasi yang baik dengan mereka.”

Dengan pendekatan tersebut, Rekno mengaku selama ini banyak Wajib Pajak yang lebih peduli terhadap pajak sehingga kepatuhan mereka pun meningkat. Lebih dari itu, kesan kaku dan “seram” yang selama ini sering menjadi stigma masyarakat pun akan sirna dari masyarakat.

“Jadi, orang pajak itu bukan menjadi seram, ditakuti, saya enggak mau. Tapi komunikasi, bagaimana kita supaya dia paham karena saya tidak berhenti hanya ketemu dengan saya tapi kelanjutannya itu dia punya impression yang baik terhadap Ditjen Pajak dan menjadi corong bagi yang lain.”