Terhubung dengan kami

Property

Keseimbangan Skandinavian di Tengah Tengerang

Ruruh Handayani

Diterbitkan

pada

Tak Perlu jauh-jauh ke Eropa Utara untuk merasakan nuansa kultur Skandinavia yang sederhana nan penuh bahagia. Tangcity Developments menyuguhkannya untuk Anda lewat hunian vertikal teranyarnya.

 

Akhir November lalu, pengembang Tangcity Developments mengadakan soft launching tower terbarunya, Skandinavia Apartement. Hunian vertikal ini merupakan bagian dari pengembangan Superblock Tangcity, Kota Tangerang, Banten yang mulai dibuka sejak tujuh tahun silam.

Walau pertumbuhan sektor properti belum terlalu menggembirakan, manajemen optimistis, pembangunan tower 37 lantai ini akan selesai tepat waktu—serah terima dimulai pada Desember 2018, seiring dengan keberhasilan penjualan tiap unitnya yang saat ini telah mencapai 60 persen.

“Apartemen ini sangat kami yakini bisa berhasil, karena Kota Tangerang (memiliki) populasi yang sangat padat (sebanyak) 2,1 juta jiwa, sementara luas lahannya hanya 184 kilometer persegi, dengan infrastruktur yang begitu hebatnya,” jelas Direktur Marketing Tangcity Developments Norman Eka Saputra di acara tersebut, Sabtu (25/11).

Keyakinan manajemen agaknya tidak berlebihan. Di Kota Tengerang, hotel bintang empat yang dua tahun lebih dulu beroperasi kini memiliki tingkat okupansi di atas 90 persen, sementara tingkat kunjungan Tangcity Mall mencapai 40 hingga 60 ribu pengunjung per hari.

Kultur Eropa Utara

Sesuai namanya, konsep bangunan dan interior hunian vertikal ini mengadopsi gaya Skandinavian. Seperti kita tahu, pada 2016 dan tahun-tahun sebelumnya, PBB merilis data bahwa negara-negara di Skandinavia memiliki indeks kebahagiaan penduduk yang tinggi. Denmark bahkan ditetapkan sebagai negara terbahagia di dunia. Melihat itu, pengembang mengkaji pengaplikasian konsep Skandinavian.

“Sebelum menentukan konsep, kami bersama house interior designer mengkaji ini setahun lebih, bagaimana meng-incorporate elemen-elemen Skandinavia yang sangat haus akan pencahayaan matahari, lalu juga warna-warna yang down tone, tapi tetap seimbang,” tutur Norman.

Langgam Skandinavian memang biasa diaplikasikan pada hunian yang sempit agar terkesan lapang. Walau hanya menampilkan warna monokromatik, desain dengan gaya ini selalu tampil menarik, simpel, modern, sekaligus berkarakter.

Penataan ruang dibuat minimalis serta mengedepankan fungsi, sesuai dengan filosofi hidup warga Swedia yang disebut lagom (cukup dan seimbang).

Selain penentuan warna pada dinding interiornya, tekstur gaya Skandinavian sering kali menggunakan material alam, seperti kayu, kulit, dan bulu. Sisi pencahayaan juga sangat diperhatikan dengan menempatkan bukaan besar pada jendela, agar semaksimal mungkin mendapat cahaya alami.

Penataan ruang pun dibuat minimalis serta mengedepankan fungsi, sesuai dengan filosofi serta gaya hidup sederhana warga Swedia yang disebut lagom, yang berarti cukup dan seimbang.

Aplikasi jenius

Untuk urusan kemudahan dan kenyamanan bagi para penghuni, pengembang enggan menerapkan teknologi “secukupnya”. Pasalnya, setiap penghuni akan dibekali aplikasi Genius Home untuk telepon pintar mereka. Aplikasi ini memungkinkan penghuni mengoperasikan sejumlah perangkat secara otomatis, seperti lampu, AC, dan gorden. Ini bisa terjadi berkat sebuah router yang sudah terintegrasi dengan aplikasi tersebut.

Tak hanya itu, aplikasi ini memungkinkan Anda berinteraksi dengan pengelola jika ada kebutuhan pelayanan (e-Tenant Relation) atau kerusakan (e-Engineering), dan juga local commerce (e-Shopping). Layaknya e-Commerce pada umumnya, fitur e-Shopping memungkinkan Anda memesan kebutuhan sehari-hari termasuk makanan. Pesanan Anda akan diantar ke unit. Bedanya, barang yang bisa dibeli hanya berasal dari outlet dalam superblock saja.

“Kami akan bekerja sama dengan vendor-vendor yang terletak di superblock, khususnya di mal, supaya pengantaran makanan dan kebutuhan sehari-hari bisa terpenuhi secara mudah,” imbuh Norman.

Untuk fasilitas di luar unit, pengembang juga menyiapkan sejumlah fasilitas pendukung, seperti pusat kebugaran, salon, laundry, dan lain-lain. Sedangkan untuk kebutuhan ruang terbuka hijau, pengembang menyediakan kolam renang berkonsep infinity pool, taman tropikal, serta barbeque area. Ada juga Taman Potret yang dilengkapi dengan jogging track, taman bermain tematik, Wi-Fi, dan kedai jajanan.

Editor Majalah Pajak Freelance writer, Part-time Traveller, Full-time learner

Klik untuk Komen

TaxPoeple, Anda harus masuk log untuk mengirim komentar Masuk

Balas

Property

Empati tapi Tetap Objektif

W Hanjarwadi

Diterbitkan

pada

Penulis:

Membangun kesan positif masyarakat terhadap kantor pajak menjadi cara KPP Pratama Pancoran membangun kepedulian dan kesadaran masyarakat terhadap pajak.

 

Tanggung jawab mengumpulkan penerimaan pajak memang berada di Direktorat Jenderal Pajak (DJP). Namun, selain kecakapan petugas pajak, banyak faktor eksternal yang turut memengaruhi keberhasilan pencapaian target. Misalnya, kondisi perekonomian nasional dan global, serta kesadaran dan kemauan Wajib Pajak itu sendiri.

Apalagi, hingga saat ini kepatuhan masyarakat dalam membayar pajak di Indonesia belum sesuai seperti yang diharapkan. Sebagian masyarakat  masih acuh terhadap keberadaan pajak. Pajak masih dianggap kewajiban yang memberatkan, sulit dalam proses pelaporan dan pembayarannya, dan alasan lainnya.

Kepala KPP Pratama Pancoran Rekno Nawansari membagi empat karakteristik umum Wajib Pajak. Mereka adalah Wajib Pajak yang mampu dan mau bayar; mampu, tapi tidak mau bayar; tidak mampu, tapi mau bayar, atau malah tidak mampu dan tidak mau bayar.

“Kalau tidak mampu, tidak mau, harus kami lihat. Mungkin saja dulunya dia mampu. Misalnya, tiga tahun lalu usahanya maju. Dia setor sekadarnya atau bahkan tidak setor. Namun, karena berbagai hal, misalnya kami tahu datanya baru sekarang. Begitu kita kejar sudah tidak mampu karena usahanya sudah tutup,” jelas Rekno kepada Majalah Pajak di KPP Pratama Pancoran awal akhir Februari lalu.

Bagi Rekno, pajak bukan sekadar mengumpulkan penerimaan pajak untuk jangka pendek semata, tapi juga bagaimana membangun kesadaran dan kepatuhan Wajib Pajak untuk jangka panjang. Menyadari kompleksitas berbagai karakteristik Wajib Pajak tersebut, menurut Rekno, petugas pajak harus mampu membangun kedekatan dan komunikasi yang baik dengan Wajib Pajak, tapi tetap objektif dan profesional. Hal itu pulalah yang selalu diterapkan Rekno dalam memimpin KPP Pratama Pancoran.

Salah satu cara yang dilakukan Rekno adalah berusaha selalu membangun kesan positif kepada masyarakat terhadap kantor pajak. Sebab, tak sedikit masyarakat yang enggan datang ke kantor pajak karena masih memiliki stigma salah tentang kantor pajak. Kantor pajak dianggap “seram” dengan petugas pajak yang masih kaku. Untuk menepis stigma itu, dalam berbagai kesempatan bertemu dengan masyarakat, Rekno selalu mencoba meluruskan persepsi salah tersebut. Apalagi ketika bertemu dengan orang-orang baru dan memiliki kesempatan untuk berbincang soal pajak.

“Paling menarik itu kalau bertemu orang yang belum pernah ke kantor pajak. Tiba-tiba dia berurusan dengan kami. Kesan pertama itu menurut saya akan menjadi titik awal bagi dia untuk senang atau tidak datang ke kantor pajak,” ujar perempuan yang hobi oleh raga voli ini.

“Kesan pertama itu menurut saya akan menjadi titik awal bagi dia untuk senang atau tidak datang ke kantor pajak.

Memahami Wajib Pajak

Rekno menjelaskan, tugas pegawai pajak setidaknya ada empat, yakni melakukan fungsi pelayanan, penyuluhan, pengawasan dan penegakan hukum. Dalam menjalankan fungsi penegakan hukum, meskipun memiliki wewenang tersebut, Rekno selalu berusaha mengedepankan komunikasi untuk memahami posisi Wajib Pajak agar mereka paham dan timbul kesadaran.

Pernah suatu kali Rekno didatangi Wajib Pajak yang kaget karena memiliki tunggakan pajak yang cukup tinggi dan mendapat Surat Ketetapan Pajak. Di sisi lain, Wajib Pajak merasa selama ini menunggak pajak karena enggak mengerti tentang kewajiban perpajakannya. Sebab, selama ini urusan pajak selalu ditangani oleh karyawannya.

Pada kondisi krusial itu, yang dilakukan Rekno sebagai petugas pajak adalah bagaimana mencoba persuasif kepada Wajib Pajak. Tak jarang Rekno meluangkan waktu satu hingga dua jam untuk berdialog langsung dengan Wajib Pajak terkait hak dan kewajiban mereka serta aturan yang berlaku secara detail. Setiap berdialog dengan Wajib Pajak, Rekno selalu tidak sendirian. Untuk menghindari  fitnah, ia selalu meminta beberapa staf untuk selalu mendampinginya. Beruntung, pengalaman sebelumnya sebagai Kepala Seksi Penagihan membuatnya memahami permasalahan Wajib Pajak.

“Kami harus empati, memahami posisi Wajib Pajak, tapi harus tetap objektif, supaya mereka paham, petugas pajak melakukan pengawasan, penegakan hukum bukan karena sewenang-wenang, bukan untuk menganiaya, tapi karena kami punya kewajiban. Kalau kami tidak melakukan kewajiban bisa dianggap merugikan negara.”

Dialog yang dibangun tersebut ternyata berdampak positif bagi Wajib Pajak yang sebelumnya sering salah persepsi. Kesadaran dan kepatuhan mereka dalam membayar pajak semakin meningkat. Banyak Wajib Pajak yang mengaku sangat terbantu dengan sikap Rekno yang selalu terbuka untuk berdialog dengan Wajib Pajak. Ketika ada program Amnesti Pajak tahun lalu, misalnya, ada salah satu Wajib Pajak yang merasa sangat bersyukur dengan dukungan moril yang diberikan Rekno. Saat itu ada Wajib Pajak yang kebetulan mempunyai utang pajak cukup besar. Ia ingin mengikuti program Amnesti Pajak agar sanksi utangnya dihapuskan. Sayangnya, pokok utang yang harus dibayarkan cukup besar, sementara usahanya sedang menghadapi kendala. Rekno pun mencoba memberikan dukungan moral dan membuka diri untuk selalu komunikasi dengan Wajib Pajak tersebut agar senantiasa bersemangat.

“Dia seperti orang putus asa. Dia sadar selama ini enggak aware tentang pajak karena dulu yang mengerjakan pegawainya. Saya bilang, rezeki itu ada yang mengatur, kita enggak tahu datangnya dari mana. Saya minta dia selalu berdoa kepada Allah agar dibukakan rezeki.  Menjelang batas terakhir amnesti, dia ketemu saya dan bilang, bertemu dengan teman yang bersedia meminjamkan uangnya. Lebih bersyukur lagi ketika di rekening banknya tahu-tahu ada setoran pembayaran dari orang yang dulu ditagih sama saya susah.”

Kenali “audience”

Pendekatan lain yang dilakukan KPP Pratama Pancoran adalah dengan mencoba menyentuh sisi positif para Wajib Pajak mereka. Ketika hendak melakukan sosialisasi kepada institusi pemerintahan, misalnya, KPP Pancoran memiliki cara-cara yang terbilang kreatif. Ketika sosialisasi kepada POLRI atau TNI, Rekno mengajak jajarannya untuk mengumpulkan data kegiatan mereka dalam melayani masyarakat. Misalnya video polisi yang tengah mengatur lalu lintas, menolong masyarakat, TNI yang sedang bertugas di pedalaman dengan penuh dedikasi dan sebagainya. Setelah tayangan selesai, barulah Rekno menjelaskan fungsi pajak bagi kelangsungan negara.

“Satu metode saya saat sosialisasi  harus kita potret dulu yang akan menjadi audience kita. Kalau datang ke polisi sorot dulu tugasnya apa, tayangkan yang positif. Berarti kita harus membangun komunikasi yang baik dengan mereka.”

Dengan pendekatan tersebut, Rekno mengaku selama ini banyak Wajib Pajak yang lebih peduli terhadap pajak sehingga kepatuhan mereka pun meningkat. Lebih dari itu, kesan kaku dan “seram” yang selama ini sering menjadi stigma masyarakat pun akan sirna dari masyarakat.

“Jadi, orang pajak itu bukan menjadi seram, ditakuti, saya enggak mau. Tapi komunikasi, bagaimana kita supaya dia paham karena saya tidak berhenti hanya ketemu dengan saya tapi kelanjutannya itu dia punya impression yang baik terhadap Ditjen Pajak dan menjadi corong bagi yang lain.”

Lanjutkan Membaca

Property

AEON Mall BSD City Nuansa Sakura di Pusat Kota

Aprilia Hariani K

Diterbitkan

pada

Mengusung arsitektur minimalis, AEON Mall BSD City menjadi pelopor pusat perbelanjaan bernuansa negeri Sakura.

Sebagai penganut aliran Zen, warga Jepang menerapkan nilai-nilai yang mereka yakini ke dalam kehidupan sehari-hari. Tak terkecuali pada estetika dan desain elemen bangunan.

Ini tampak pada arsitektur AEON Mall BSD City. Mal bernuansa Jepang pertama di Indonesia yang berlokasi di Jalan BSD Raya Utama, Tangerang, Banten ini mengedepankan konsep interior sederhana, dekorasi yang minimalis, skema warna alami, dan palet netral seperti abu-abu dan putih. Konsep ini sesuai dengan nilai yang mereka anut, salah satunya, wabi sabi atau kesederhanaan yang alami.06-Roof-Deck-Tenant-image

[pullquote position=”right”]“Pengembang mengklaim mal bergaya Jepang ini merupakan salah satu pusat perbelanjaan unik sekaligus terbaik di Indonesia.”[/pullquote]

Di pintu utama, misalnya, terdapat shōji, yakni pintu yang terbuat  kayu berlapis kertas transparan. Dalam arsitektur tradisional Jepang, pintu ini berfungsi sebagai pintu geser dan  jendela atau partisi. Manfaatnya, selain dapat menyerap kelembaban, insulator terhadap panas dan dingin, juga membuat ruangan menjadi terang. Ini karena sinar matahari dapat menembus shōji.

Selain itu, mal yang diresmikan pada Sabtu (30/5) ini pun berkomitmen mengurangi CO2 dan menghemat energi. Ini antara lain tampak dari penggunaan lampu LED untuk penerangan dan petunjuk informasi.

Sebagai pengembang, Managing Director Corporate Strategy and Services Sinar Mas Land Ishak Chandra mengklaim mal bergaya Jepang ini merupakan salah satu pusat perbelanjaan unik sekaligus terbaik di Indonesia.

 

Interaksi budaya

Mal ini juga menjadi ajang interaksi budaya yang unik antara Jepang dengan Indonesia. Di sini kita dapat melihat para pelayan hilir mudik mengenakan kimono lengkap dengan tata rias khas Jepang. Mereka melayani setengah dari total 280 toko. Sementara ada 130 toko dan produk didatangkan langsung dari Jepang.

Pada area food court dan restoran, AEON Mall BSD City menyajikan menu yang didominasi oleh makanan khas negeri matahari terbit. Turun ke Ground Floor, Anda akan menemukan makanan bertema “Food Culture of Japan” seperti Uchinoshokudo, Kaihomaru, Gyu Kaku Yakiniku, dan tujuh restoran ramen atau Ramen Village. Jika ingin menikmati sensasi lain, mal yang berencana membuka 20 pusat perbelanjaan serupa di wilayah Jabodetabek ini juga menyediakan restoran ala Barat dan Italia, tepatnya di area Café Street.

Mal yang memiliki misi “For Your Smart Living” ini memfasilitasi area khusus bagi para traveler. Ada tenant ternama yang menjual perlengkapan travel seperti JTB dan H.I.S. “Di area ini, pengunjung dapat menghimpun informasi tentang tempat tujuan wisata terbaik dan agenda event budaya baik di Jepang maupun di Indonesia,” ujar Adrian Pranata selaku Operations General Manager PT Aeon Mall Sinar Mas Land (AMSL) Indonesia.

Penulis: Aprilia Hariani

Foto: Arif Hasan & Dok. AEON Mall BSD City

Lanjutkan Membaca

Opinion

Problematika Pajak di Balik Maraknya Bisnis Properti

Majalah Pajak

Diterbitkan

pada

Penulis:

Demam bisnis properti mengindikasikan ada potensi penerimaan pajak yang sangat menjanjikan. Ditengarai, banyak terjadi penghindaran pajak yang dilakukan oleh pelaku bisnis properti yang membuat negara kehilangan potensi penerimaan triliunan rupiah. Demam bisnis properti mengindikasikan masih besarnya potensi penerimaan pajak yang dapat digali.

Investasi tanah dan bangunan, atau dikenal dengan istilah properti, masih menjadi salah satu investasi favorit masyarakat Indonesia. Alasannya, investasi ini relatif aman tetapi memberikan imbal hasil yang baik (low risk, moderate to high return).

Tingginya animo pembeli membuat bisnis ini terus berkembang. Proyek properti terus bermunculan dan dikembangkan, baik berupa lokasi perumahan maupun lokasi bisnis seperti perkantoran, pergudangan, mal, sentra bisnis, dan lain sebagainya.

Menyadari adanya potensi penerimaan pajak tersebut, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) menetapkan sektor properti sebagai salah satu sektor prioritas penggalian potensi pajak di tahun 2013 dan masih berlanjut hingga saat ini. Diduga masih banyak terjadi penghindaran pajak, khususnya Pajak Penghasilan (PPh), yang dilakukan oleh pelaku bisnis.

“Tingginya animo masyarakat dalam melakukan transaksi properti seharusnya dibarengi dengan kesiapan pemerintah menjalankan aspek pelayanan seperti melayani dengan optimal pengurusan setiap dokumen yang dibutuhkan masyarakat.”

 

Suguhan gamblang

Berawal dari kasus simulator SIM dengan terdakwa DS. Kita mendapat suguhan gamblang kasus penghindaran pajak atas transaksi properti yang terjadi di masyarakat. Dalam persidangan di pengadilan terungkap adanya penjualan rumah mewah oleh pengembang kepada terdakwa seharga Rp 7,1 miliar di Semarang. Namun di akta notaris hanya tertulis Rp 940 juta. Itu artinya terdapat selisih harga Rp 6,1 miliar.

Selain itu, terdakwa juga membeli rumah di wilayah Depok dengan harga Rp 2,65 miliar. Namun di akta jual beli hanya tertulis Rp 784 juta, atau ada selisih Rp 1,9 miliar. Selisih nilai tersebut jelas menyebabkan hilangnya potensi penerimaan negara. Celakanya, kasus ini merupakan puncak gunung es semata.

Kasus penghindaran pajak di atas boleh jadi terjadi karena suatu kesengajaan. Dapat juga disebabkan oleh ketidaktahuan para pihak yang terlibat dalam transaksi tersebut. Penjual, pembeli, dan atau notaris mungkin saja tidak mengetahui jumlah yang mana yang harus dijadikan dasar dalam menghitung pajak terkait transaksi properti tersebut. Namun terlepas dari apa pun yang terjadi di antara para pihak yang terlibat, penulis berpendapat bahwa dari sisi peraturan, khususnya peraturan PPh, masih bermasalah. Ini memicu terjadinya penghindaran pajak, baik secara sengaja maupun tidak.

Ketentuan PPh atas transaksi properti

Ketentuan tentang pengenaan PPh atas transaksi properti (pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan) diatur dalam PP No. 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan PP No. 71 Tahun 2008.

Peraturan Pemerintah tersebut antara lain mengatur besarnya PPh terutang atas transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar lima persen dari jumlah bruto nilai pengalihan. Nilai pengalihan ditetapkan sebagai nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak (nilai Akta) dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan.

PPh sebesar lima persen tersebut bersifat final dan dikenakan kepada orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan meliputi transaksi: Pertama, penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah; Kedua, penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus.

Dalam penjelasan umum PP No. 48 Tahun 1994 disebutkan bahwa ketentuan tentang pemenuhan kewajiban pembayaran PPh dalam peraturan pemerintah ini dimaksudkan untuk meningkatkan kepatuhan orang pribadi atau badan dalam memenuhi kewajiban perpajakannya. Mengingat besarnya potensi penerimaan pajak dari transaksi properti, maka kepatuhan Wajib Pajak (WP) pada sektor ini akan sangat memengaruhi keberhasilan atau realisasi pengamanan penerimaan pajak secara keseluruhan.

Namun perlu disadari bahwa kepatuhan WP sangat dipengaruhi oleh banyak faktor. Aturan yang baik dan pelayanan yang memuaskan atas pemenuhan hak-hak WP merupakan dua dari sekian banyak faktor yang dapat memengaruhi kepatuhan mereka.

Masalah dalam peraturan

Penulis mengurai berbagai masalah dalam peraturan-peraturan di atas, baik yang sifatnya dapat merugikan negara akibat hilangnya potensi pajak maupun yang dapat merugikan WP. Kerugian negara berupa hilangnya potensi penerimaan pajak ini terjadi karena aturan yang belum tepat atau belum jelas. Sedangkan kerugian masyarakat terjadi karena adanya ketentuan terkait pelayanan masyarakat yang terlalu antisipatif.

Secara matriks, peta masalah yang akan dibahas dalam tulisan ini adalah sebagai berikut:

 

Masalah 1: Dasar pengenaan pajak

Sebagaimana disebutkan sebelumnya, PP No. 48 Tahun 1994 sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan PP No. 71 Tahun 2008 mengatur bahwa Dasar Pengenaan Pajak (DPP) adalah jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai pengalihan adalah nilai yang tertinggi antara nilai Akta dengan NJOP tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan. Hal tersebut diatur dalam Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2) PP No. 71 Tahun 2008.

Penjelasan Pasal 4 ayat (2) lebih lanjut menyatakan bahwa ketentuan tentang nilai yang tertinggi ini dimaksudkan untuk memperoleh “nilai yang paling mendekati nilai yang sebenarnya”.

Menurut penulis, ketentuan tersebut secara implisit membolehkan WP untuk tidak menggunakan nilai transaksi yang sebenarnya dalam menghitung PPh terutang. Frasa “mendekati nilai yang sebenarnya” jelas tidak sama dengan nilai yang sebenarnya. PP tersebut seolah-olah mengasumsikan bahwa nilai yang paling mendekati nilai yang sebenarnya adalah nilai tertinggi di antara nilai Akta atau NJOP.

Itu artinya, apabila WP dapat menunjukkan dokumen Akta Jual Beli dan SPPT PPB, maka dasar penghitungan PPh tinggal memilih nilai tertinggi di antara keduanya, bukan nilai yang sebenarnya. Walaupun sesungguhnya nilai yang terdapat dalam Akta seharusnya adalah nilai transaksi yang sebenarnya. Faktanya, PP di atas jelas menyatakan nilai yang mendekati nilai sebenarnya, bukan nilai yang sebenarnya.

Dapat kita bayangkan apabila ternyata nilai Akta dan NJOP ternyata jauh di bawah nilai transaksi yang sebenarnya. Tentu hal ini berakibat pada hilangnya potensi penerimaan pajak. Celakanya, kondisi seperti ini kerap terjadi dan seolah telah menjadi rahasia bersama.

Berkaitan dengan hal ini, penulis berpendapat bahwa ketentuan Pasal 4 ayat (1) dan ayat (2) PP No. 71 Tahun 2008 berikut penjelasannya harus segera diubah. Dasar pengenaan pajak sebaiknya tidak lagi menggunakan nilai yang tertinggi antara nilai Akta dan NJOP, tetapi nilai transaksi yang sebenarnya.

Dengan secara tegas mengatur bahwa DPP adalah nilai transaksi yang sebenarnya, maka tidak ada pilihan untuk menggunakan nilai lain. Selanjutnya, untuk menguji berapa nilai transaksi yang sebenarnya, otoritas pajak dapat menggunakan berbagai dokumen atau sumber informasi seperti Akta Jual Beli, NJOP, bukti transfer, akad kredit, penilaian profesional, dan lain-lain.

Di samping itu, dengan pengaturan tersebut kita tidak perlu lagi menaruh curiga pada pihak-pihak tertentu yang diduga dengan sengaja telah menetapkan nilai akta yang tidak mencerminkan nilai yang sebenarnya untuk mengurangi atau menghindari PPh.

 

Masalah 2: batasan penghasilan dan nilai transaksi dalam pengecualian pengenaan PPh

Salah satu kondisi di mana Wajib Pajak dikecualikan dari pengenaan PPh yang diatur dalam PP No. 71 Tahun 2008 adalah pengalihan hak oleh orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) dengan jumlah bruto pengalihan kurang dari Rp 60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah.

Masalah yang timbul dari ketentuan tersebut di antaranya: pertama, batasan penghasilan dan PTKP tersebut ditentukan sesuai kondisi tahun berjalan atau tahun sebelumnya atau waktu yang lain?

Untuk mengetahui apakah penghasilan tahun berjalan kurang atau lebih dari PTKP, tentu baru bisa dilakukan setelah tahun berjalan berakhir. Dengan demikian, kondisi tahun berjalan tidak dapat digunakan untuk menentukan apakah WP akan dikecualikan dari pengenaan PPh.

Bagaimana dengan kondisi tahun sebelumnya? Ini tentu saja sudah dapat diketahui dan digunakan. Masalahnya, hal ini tidak disebutkan secara tegas. Bagaimana jika ternyata tahun sebelumnya penghasilan WP tidak melebihi PTKP, tetapi dalam tahun berjalan diperkirakan akan sangat jauh melebihi PTKP?

Berkaitan dengan permasalahan ini, penulis berpendapat bahwa batasan penghasilan tersebut harus ditegaskan sesuai kondisi kapan. Misalnya, kondisi tahun sebelumnya. Penegasan tentang hal ini dapat dimasukkan pada bagian penjelasan atas pasal yang berkaitan.

Kedua, batasan jumlah bruto pengalihan kurang dari Rp 60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah juga berpotensi menimbulkan masalah.

Contoh kasus:

Tn. A memiliki beberapa unit properti yang terletak di lokasi yang berbeda-beda. Pada bulan Februari, Juli dan Desember 2014, Tn. A menjual satu unit propertinya dengan harga masing-masing Rp 50 juta dengan notaris dan pembeli yang berbeda-beda. Pada kasus lain, Tn. B menjual properti senilai Rp 150 juta. Penghasilan Tn. A dan Tn. B untuk tahun sebelumnya tidak melebihi PTKP. Total nilai transaksi yang dilakukan oleh Tn. A dan Tn. B adalah sama, yaitu Rp 150 juta.

Pertanyaannya, ketika Tn. A menjual propertinya pada bulan Februari 2014, apakah yang bersangkutan dibebaskan dari pengenaan PPh? Bagaimana dengan transaksi di bulan Juli atau Desember?”

Menurut penulis, ketiga transaksi penjualan yang dilakukan oleh Tn. A merupakan tiga transaksi yang terpisah dan nilai transaksinya tidak dipecah-pecah. Jika demikian, tentu untuk ketiga transaksi di atas, Tn. A dapat saja dikecualikan dari pengenaan PPh.

Berbeda halnya dengan Tn. B. Karena nilai pengalihan hak yang dilakukan Tn. B melebihi Rp 60 juta, walaupun penghasilan Tn. B tidak melebihi PTKP, terhadap Tn. B dikenakan PPh sesuai PP No. 71 Tahun 2008.

Berkaitan dengan permasalahan ini, penulis berpendapat bahwa terhadap Tn. A seharusnya dikenakan PPh, sebagaimana halnya yang berlaku atas Tn. B. Namun karena tidak ada penegasan tentang hal ini, maka dalam praktiknya dapat menimbulkan keragu-raguan.

Untuk menghilangkan keragu-raguan tersebut, menurut penulis, bagian penjelasan pasal yang bersangkutan perlu memberikan contoh kasus seperti pengecualian dapat diterapkan dan contoh lain yang pengecualian tidak dapat diterapkan.

 

Masalah 3: kewajiban menyampaikan SSP saat pembuatan sertifikat

Pasal 7 PP No. 48 Tahun 1994 mengatur bahwa Badan Pertanahan Nasional (BPN) hanya mengeluarkan surat keputusan pemberian hak, pengakuan hak, dan peralihan hak atas tanah, apabila permohonannya dilengkapi dengan Surat Setoran Pajak (SSP) atas PPh dari pengalihan hak atas tanah yang diajukan permohonan. Kata ‘hanya’ dalam pasal tersebut tidak memberikan opsi lain bagi BPN.

Ketentuan dalam Pasal 7 di atas diterapkan secara konsekuen oleh BPN di berbagai wilayah, seperti di Kota Medan dan Kabupaten Deliserdang di Provinsi Sumatera Utara. Akibat penerapan ketentuan tersebut, banyak anggota masyarakat merasa dirugikan.

Contoh kasus:

Tn. C membeli sebidang tanah pada tahun 1980 dengan bukti kepemilikan/penguasaan berupa surat penghulu. Pada tahun 2014, Tn. C mengajukan permohonan penerbitan Sertifikat Hak Milik (SHM) atas tanah tersebut.

Berdasarkan ketentuan Pasal 7 PP No. 48 Tahun 1994, BPN tidak dapat mengeluarkan SHM jika permohonan tidak dilengkapi dengan SSP atas PPh dari pengalihan hak atas tanah yang diajukan permohonan. Kenyataannya, pada saat tanah tersebut dibeli oleh Tn. C di tahun 1980, belum ada PPh terutang sesuai PP No. 48 Tahun 1994. Lalu SSP apa yang harus disampaikan oleh Tn. C? Apa mau dikata, BPN tidak dapat mengeluarkan sertifikat tanpa adanya SSP tersebut.

Contoh kasus:

Tn. D membeli sebidang tanah dengan bukti kepemilikan/penguasaan berupa surat camat tahun 2000. Pada tahun 2014, Tn. D mengajukan permohonan penerbitan SHM atas tanah tersebut.

Berdasarkan ketentuan Pasal 7 PP No. 48 Tahun 1994, BPN lagi-lagi tidak dapat mengeluarkan SHM jika permohonan tidak dilengkapi dengan SSP atas PPh dari pengalihan hak atas tanah yang diajukan permohonan. Memang pada saat transaksi dilakukan (tahun 2000), PP No. 48 Tahun 1994 telah berlaku. Namun kewajiban pembayaran PPh tersebut ada pada pihak penjual. Sementara saat ini, yang mengajukan permohonan penerbitan SHM adalah pihak pembeli atau Tn. D. Ia notabene merupakan pihak yang tidak memiliki wewenang untuk meminta dan menyimpan SSP atas PPh final tersebut. Sama seperti pada contoh sebelumnya, BPN tidak dapat mengeluarkan sertifikat tanpa adanya SSP tersebut.

Lalu sampai kapan hal ini akan berlangsung? Apakah BPN telah keliru dalam menerapkan ketentuan Pasal 7 di atas? Mengingat ketentuan tersebut tidak membatasi tahun transaksinya, tampaknya tidak ada yang salah dengan apa yang dilakukan oleh BPN. Yang jadi masalah, sebagian masyarakat telah menjadi “korban tidak berdaya” atas pelaksanaan Pasal 7 dimaksud.

 

Kebutuhan mendesak

Potensi penerimaan pajak dari sektor properti memang sangat tinggi. Namun potensi ini tidak akan dapat terealisasi secara optimal jika ketentuan yang mengaturnya masih mengandung banyak masalah.

Hilangnya potensi penerimaan pajak seperti dalam kasus DS yang disampaikan sebelumnya, semestinya tidak boleh terjadi lagi. Apalagi sektor properti masih menjadi salah satu prioritas penggalian potensi penerimaan pajak. Maka, pembenahan di sisi peraturan perpajakan atas transaksi properti sangat mendesak. Peraturan yang baik dan pelayanan yang prima akan mendorong peningkatan kepatuhan Wajib Pajak untuk memenuhi kewajiban perpajakannya.

Penulis: Edi Sihar Tambunan,

Kepala Seksi Pengurangan Keberatan dan Banding IV di Kanwil DJP Sumatera Utara I

 

 

Lanjutkan Membaca

Breaking News

Breaking News2 minggu lalu

Forum Ekonomi Dunia Nobatkan OnlinePajak Sebagai Pionir Teknologi 2018

OnlinePajak, aplikasi perpajakan pertama di Indonesia yang mengadaptasi teknologi blockchain, semakin menancapkan eksistensinya di dunia fintek setelah dinobatkan sebagai Pionir...

Breaking News5 bulan lalu

Panglima TNI: Patuh Pajak Wujud Cinta Tanah Air

Panglima Tentara Nasional Indonesia, Marsekal Hadi Tjahjanto, menegaskan, kepatuhan melaksanakan hak dan kewajiban perpajakan merupakan wujud cinta tanah air bagi...

Breaking News6 bulan lalu

Capital Life Syariah dan AAD Kerjasama Pemasaran Produk Asuransi Syariah

PT Capital Life Syariah dan PT Asuransi Adira Dinamika (AAD) menandatangani Perjanjian Kerjasama Pemasaran Produk Asuransi Syariah, di Kantor Pusat...

Breaking News7 bulan lalu

Majalah Pajak Print Review

Breaking News9 bulan lalu

Topik Pajak sudah di Rumah-Rumah Kopi

  Melalui sosialisasi yang intens dan pemahaman kultur masyarakat setempat, kesadaran pajak muncul. Kondisi geografis Provinsi Maluku terdiri atas kepulauan,...

Breaking News9 bulan lalu

Amankan Penerimaan Pajak di Papua dan Maluku

Waktu yang tersisa untuk mencapai target penerimaan pajak 2017 tinggal beberapa bulan. Menyadari itu, Kanwil DJP Papua dan Maluku mengundang...

Breaking News10 bulan lalu

Memupuk Talenta Warga Sekitar

Penulis : Novita Hifni Holcim melakukan kegiatan pemberdayaan yang bersinergi dengan bisnis perusahaan untuk kemajuan bersama. Pengembangan masyarakat (community development)...

Breaking News12 bulan lalu

“You Can Run but You Can’t Hide Understanding E-commerce Tax & Bank Secrecy”

Pajak E-commerce dan PERPPU no. 1 thn 2017 (tentang keterbukaan rahasia keuangan) merupakan topik yang hangat dan sedang sering diperbincangkan....

Breaking News1 tahun lalu

Tidak Memetik tanpa Menanam

Kepercayaan Wajib Pajak sangat bergantung pada “equal treatment” yang mereka dapatkan dari institusi pajak, baik dari sisi pelayanan, sosialisasi maupun...

Breaking News3 tahun lalu

Bea Cukai dan DJP Mesti Bersinergi Menggali Potensi Pajak

Center for Indonesia Taxation Analysis (CITA) mengapresiasi kinerja Drirektorat Jenderal (Ditjen) Bea dan Cukai Kementerian Keuangan RI tahun 2015. Sesuai...

Advertisement Pajak-New01

Trending